Cobrado pelos municípios, o ITBI incide sobre a transferência de imóveis. Como a holding costuma viver do aluguel dos bens que recebe, as prefeituras as enquadravam na exceção que a Constituição prevê para o setor imobiliário e cobravam o imposto.
A decisão, registrada como Tema 1.348, tem repercussão geral, o que obriga juízes e tribunais de todo o país a seguir o mesmo entendimento.
De acordo com o voto do ministro Alexandre de Moraes, a Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais (Abrasf), que atuou no processo ao lado dos municípios, estima haver mais de 100 mil holdings patrimoniais no país, com base em dados atribuídos à Receita Federal.
“Na prática, ficou mais seguro integralizar imóveis em holdings, inclusive imobiliárias”, diz Caio Cesar Ruotolo, tributarista e sócio do Silveira Advogados. O benefício, porém, vale só até o valor do capital, e é aí que deve se concentrar a briga com as prefeituras.
Entenda a decisão do STF sobre o ITBI na integralização de capital
Integralizar o capital é entregar à empresa a parte que cada sócio prometeu colocar nela, em dinheiro ou em bens. Quando esse aporte é feito com imóveis, a Constituição dispensa o ITBI. A dispensa vale também quando imóveis mudam de dono em fusões, incorporações, cisões ou no fechamento de empresas. Na mesma frase, a Constituição abre uma exceção “nesses casos” para empresas que vivem principalmente de comprar, vender ou alugar imóveis, ou de operações de leasing.
As prefeituras liam o ‘nesses casos’ como válido para as duas situações. O relator, ministro Edson Fachin, entendeu que ela se aplica só às fusões, incorporações e demais operações entre empresas, e que qualquer empresa pode receber imóveis como capital sem pagar o imposto, seja qual for o ramo.
Ele foi acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos. Para os dois, o plural “nesses” se refere às duas situações descritas na Constituição.
O voto vencedor incorporou uma ressalva proposta por Zanin. As prefeituras continuam podendo demonstrar, caso a caso e com provas, que uma operação foi simulada ou fraudulenta para obter o benefício.
Por que as prefeituras continuavam cobrando
A discussão ganhou força em 2020, quando o STF julgou outro caso sobre o ITBI nessas operações e decidiu que o imposto só deixa de ser cobrado sobre a parte do imóvel que de fato vira capital da empresa. Se o sócio entrega um imóvel que vale mais do que as cotas que está pagando, a sobra vai para uma conta chamada reserva de capital, e sobre ela a prefeitura cobra o ITBI.
Naquele julgamento, Moraes já havia escrito em seu voto que a exceção para o setor imobiliário só valia para fusões, incorporações e outras operações entre empresas. A frase ficou fora da tese, o resumo da decisão que os demais tribunais são obrigados a seguir. As prefeituras continuaram cobrando, e a Justiça paulista deu razão a uma delas, a de Piracicaba, no processo de uma empresa que compra, vende e aluga imóveis e que acabou chegando ao Supremo.
O que muda com a decisão
| Operação | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Imóvel transferido ao capital de empresa de outro ramo | Sem ITBI até o valor do capital | Sem mudança |
| Imóvel transferido ao capital de holding ou imobiliária | Prefeituras cobravam ITBI | Sem ITBI até o valor do capital |
| Parte do valor do imóvel destinada à reserva de capital | Paga ITBI | Continua pagando |
| Fusão, incorporação, cisão ou extinção com empresa imobiliária | Paga ITBI | Continua pagando |
| Operação simulada ou fraudulenta | Sujeita a cobrança | Prefeitura pode cobrar, com provas |
Como o valor do imóvel define se há cobrança de ITBI
“A decisão do STF não representa uma dispensa genérica de pagar ITBI na integralização de imóveis”, afirma Maristela Ferreira de Souza Miglioli, advogada do Ciari Moreira Advogados. Ela explica que o STF removeu apenas o obstáculo do ramo da empresa, e o valor dado ao imóvel passa a ser a principal discussão.
Ela dá um exemplo. Se o capital a integralizar é de R$ 500 mil e o imóvel vale R$ 1,2 milhão, os R$ 700 mil de diferença não formam capital e pagam ITBI. A prefeitura pode abrir processo administrativo para reavaliar o bem e, segundo a advogada, a prática mostra que tende a chegar a um valor mais alto. A Prefeitura de São Paulo, diz Miglioli, mapeia todas as transmissões a partir de dados dos cartórios de imóveis.
Os advogados não concordam sobre como tratar a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda e o de mercado.
Francisco Paludo, advogado tributário e sócio da Tahech Advogados, lembra que a lei permite à pessoa física transferir o imóvel à empresa pelo valor declarado no Imposto de Renda ou pelo de mercado. Para ele, a diferença entre os dois não gera ITBI se todo o valor atribuído ao imóvel for para o capital. Ruotolo segue a mesma linha e diz haver argumento para defender o benefício sobre toda a operação nesse caso. Miglioli é mais cautelosa e considera que um valor muito abaixo do de mercado pode ser tratado como subavaliação.
Se o sócio transfere o imóvel por valor acima do que consta na declaração, a diferença é ganho de capital tributável. Miglioli alerta para o risco de pagar os dois impostos na mesma operação, o ITBI pela empresa e o IR pelo sócio. Paludo acrescenta que empresas sem atividade real, criadas só para repassar o imóvel a terceiros por meio da venda de cotas, estão entre as que chamam a atenção do fisco.
Quem já pagou ITBI pode pedir o dinheiro de volta?
Sim, mas não de forma automática. Quem pagou o imposto ao transferir imóveis para uma holding ou imobiliária tem cinco anos, contados do pagamento, para pedir a restituição, por meio de pedido administrativo à prefeitura ou de ação judicial, diz Ruotolo.
Miglioli observa que a análise é caso a caso, e tem mais chance quem transferiu o imóvel pelo valor exato do capital integralizado, desde que esse valor esteja próximo ao de mercado.
O plenário não limitou os efeitos da decisão no tempo, mas os municípios podem recorrer pedindo essa limitação, a chamada modulação. Paludo recomenda esperar, porque a definição pode levar cerca de um ano.
A exceção é quem pagou o imposto há quase cinco anos. Nesse caso, o advogado sugere um pedido administrativo de restituição, que não gera custas nem honorários para os procuradores do município e, se negado, abre prazo de dois anos para ir à Justiça.
“O problema é que podem usar como marco da modulação a data do início do julgamento”, diz. Se isso acontecer, só ficaria protegido quem entrou na Justiça antes de o caso começar a ser julgado, em outubro de 2025.
Cuidados para quem vai montar uma holding
Segundo Miglioli, quem já contava com assessoria jurídica não precisa mudar os passos para montar uma holding, porque os cuidados recomendados eram adotados antes da decisão. Ruotolo resume que contrato social, valores, contabilidade e finalidade da operação precisam estar alinhados. Entre os pontos de atenção apontados pelos advogados estão:
- registrar no contrato social um valor para o imóvel igual ao capital que ele integraliza, sem destinar parte à reserva de capital;
- evitar valores muito distantes do mercado, que podem ser lidos como subavaliação;
- guardar matrículas e certidões atualizadas e, se a prefeitura contestar, apresentar laudo de avaliação no processo administrativo;
- calcular o efeito no IR do sócio antes de definir o valor da transferência;
- lembrar que fusões, incorporações, cisões e extinções continuam sujeitas ao ITBI quando a empresa que recebe os imóveis têm atividade imobiliária, situação comum em holdings.
