Junto com as ações (R$ 30,7 bilhões a mais) e os FIDCs (R$ 26,3 bilhões), compensaram a queda de R$ 57,5 bilhões nas emissões de debêntures no ano.
A relevância do segmento também chegou ao maior nível da série para o período: os FIIs passaram a representar 12,7% de todas as ofertas do mercado de capitais, contra 6,2% um ano antes.
O ritmo ganhou força no terceiro trimestre, com R$ 31,1 bilhões em ofertas. Foi o segundo maior volume trimestral desde o início da série, em 2012, atrás apenas do quarto trimestre de 2025. Até setembro, foram 295 operações, contra 217 no mesmo intervalo do ano passado.
Mas, por trás do crescimento expressivo, um outro dado chama atenção: a mudança no perfil de quem compra as cotas.
Os investidores pessoa física, tradicionalmente entre os principais compradores de FIIs, perderam participação, enquanto os fundos de investimento ganharam protagonismo.
No terceiro trimestre, o varejo respondeu por 21% do volume das ofertas, contra 32,3% no mesmo período de 2025 e 52,7% no início do ano. No acumulado de janeiro a setembro, sua fatia recuou de cerca de 41% para 33%.
Em valores absolutos, contudo, o volume subscrito pela pessoa física aumentou: passou de R$ 13,4 bilhões nos nove primeiros meses de 2025 para R$ 23,3 bilhões no mesmo período deste ano. A participação caiu porque o total das ofertas cresceu mais rapidamente.
Do outro lado, fundos de investimento ganharam espaço. Eles embolsaram 42,2% das ofertas de FIIs no terceiro trimestre, o dobro da fatia do varejo, depois de chegarem a 47% no segundo. No acumulado do ano, subscreveram R$ 29,4 bilhões, quase o triplo dos R$ 11 bilhões do mesmo período de 2025.
O que está por trás desse movimento?
Parte da resposta está em uma prática cada vez mais comum entre os FIIs: o uso de cotas como moeda para comprar imóveis. Em vez de desembolsar dinheiro por um prédio, shopping ou galpão, o FII emite novas cotas e as entrega ao vendedor.
Nesses casos, operação entra na conta das ofertas, mas não representa captação de dinheiro novo.
É diferente de uma oferta tradicional, em que o investidor aporta recursos e o gestor usa esse caixa para comprar ativos. No pagamento com cotas, o fundo recebe o imóvel e o vendedor passa a ser seu cotista.
Esse vendedor pode ser uma construtora. Só que muitas vezes é outro FII. Ou seja, os fundos de investimento que mencionamos são simplesmente outros fundos imobiliários.
Um fundo pode emitir cotas para absorver o patrimônio de outro – conforme o mercado se reorganiza. Ao fim do processo, os investidores do fundo incorporado passam a deter cotas da nova estrutura, e as antigas são canceladas. Há uma emissão, mas os ativos já estavam na indústria.
Segundo Guilherme Maranhão, presidente do Fórum de Estruturação de Mercado de Capitais da Anbima, essas operações ajudam a explicar a alta das emissões e a maior participação dos fundos nas ofertas.
O resultado é um volume maior de ofertas, sem necessariamente haver aumento do patrimônio do setor. Por isso, o salto nas emissões não significa que a indústria tenha dobrado de tamanho. A própria Anbima, de qualquer forma, reconhece a dificuldade de separar dinheiro novo de operações de reorganização.
Do lado do regulador, o uso de cotas como pagamento também entrou no radar da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem cobrado mais transparência sobre a avaliação dos imóveis e a aprovação dessas operações pelos cotistas. Para quem já investe no fundo, a questão é se os ativos recebidos compensam o aumento do número de cotas: um patrimônio maior não garante mais rendimento por cota.
Além das mudanças no perfil das ofertas, há um menor apetite do varejo. Maranhão associa essa retração à cautela da pessoa física com o risco de crédito privado, com reflexos na demanda por FIIs e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
Nos primeiros nove meses do ano, os CRIs seguiram o caminho oposto ao das emissões de fundos imobiliários. As ofertas caíram 14,9% na comparação anual, para R$ 29,4 bilhões, ainda que as operações tenham ficado praticamente estáveis, somando 344 no período.
