O baque no setor varejista expôs a vulnerabilidade dos modelos dependentes do crescimento do consumo e do crédito acelerado.
As recuperações extrajudiciais e judiciais de várias redes varejistas (ver quadro acima) acrescentaram uma nova camada de risco para os FIIs de galpões.
Para essa modalidade de fundo imobiliário, o impacto da crise varejista já levou, em casos, a quedas de dois dígitos na cotação patrimonial e de mercado.
O caso mais emblemático é o do HSLG11 (HSI Logística), o fundo logístico mais exposto à Casas Bahia, que responde por cerca de 30% da receita contratada a partir de ativos como os centros de distribuição de Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR).
A cota do FII chegou a cair 13,3% entre a segunda-feira (17) e a terça-feira (18), logo após o pedido de recuperação judicial das Casas Bahia, realizado em 16 de agosto.
A HSI afirmou, em comunicado, que “no pedido de recuperação judicial apresentado pela Casas Bahia, a locação dos imóveis foi expressamente listada entre os contratos essenciais cuja manutenção a locatária
requereu ao juízo”.
A gestora reconheceu que a varejista ainda não pagou o aluguel referente a agosto. Mas assegurou que vai manter o patamar de dividendos de R$ 0,75 por cota a serem pagos em setembro, mesmo se a rede não efetuar o depósito.
Apesar da queda imediatamente após o pedido de recuperação, a cota do HSLG11 já recuperou quase metade da perda. Entre o fechamento da sexta-feira (14) e a cotação atual, o FII registra ainda uma queda de 7,3%.
Outro nome que aparece entre os mais impactados é o GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) acumula exposição simultânea tanto às Casas Bahia, quanto a outros varejistas em recuperação, como a Lojas Americanas. O veículo da Zagros tem sofrido com a crise do varejo e sua cota já acumula recuo de 12,30% neste ano atá agosto.
O VILG11 (Vinci Logística), por sua vez, tem lidado com o risco do varejo moveleiro. Entre os locatários do polo de Extrema (MG), estão a Tok&Stok e a Mobly, que pertencem ao Grupo Toky, também em RJ. O FII da Vinci acumula queda de 4,74% em 2026 até agosto.
Em contrapartida, gigantes do setor com portfólios bilionários e pulverizados, a exemplo de HGLG11, do Patria, e BTLG11, do BTG Pactual, mantêm exposição residual a esses nomes – geralmente abaixo de 2% da receita total.
O fundo do Patria tem um patrimônio líquido de mais de R$ 10 bilhões, enquanto o do BTG exibe um portfólio de R$ 7,6 bilhões. A carteira mais diversificada tem ajudado a blindar suas cotações do estresse do varejo.
O segmento imobiliário conta com alguns amortecedores que impedem uma queda mais ampla. O predomínio de contratos atípicos, que impõem multas rescisórias pesadas e amarras jurídicas, dificulta o rompimento unilateral do aluguel, mesmo durante processos de reorganização de dívidas.
Um gestor que pediu anonimato explicou que o contrato atípico da Casas Bahia com o HSI logística é um exemplo. Tem um compromisso de locação de longo prazo, de mais de 20 anos, no qual a penalidade em caso de quebra é a cobrança antecipada dos valores.
Com isso, os investidores já consideram a possibilidade de o HSI acionar a garantia ao mesmo tempo em que busca um novo inquilino. Essa perspectiva ajudou a recuperar parte da queda vista no início da semana passada.
Além disso, a baixa oferta de espaços de primeira linha faz com que o eventual distrato de uma varejista endividada possa até representar uma oportunidade.
No caso de centros de distribuição mais modernos e bem localizados, a saída de um inquilino costuma ser absorvida rapidamente, com a ocupação por novos operadores logísticos mais capitalizados, como farmacêuticas ou plataformas do e-commerce.
